Die bequeme Illusion der Rundum-Sorglos-Wartung

Warum Hausverwaltungen an Vollwartungsverträgen festhalten – und warum die bequeme Illusion der Rundum-Sorglos-Wartung ein Problem ist.

Vollwartungsverträge sind ein Dauerbrenner in der Aufzugsbranche. Technisch gesehen sind sie jedoch nur in den ersten zehn Jahren des Lebenszyklus einer Anlage sinnvoll, solange die Gewährleistung gilt, Ersatzteile verfügbar sind und die Normen stabil bleiben.

Doch trotz dieser eindeutigen technischen Argumente bleiben sie vielerorts Standard – vor allem bei Hausverwaltungen. Warum?

Die Antwort liegt weniger in der Technik als im System: Vollwartungsverträge sind betriebswirtschaftlich bequem, organisatorisch entlastend – und politisch schwer angreifbar.

Diskrepanz beginnt nach zehn Jahren

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Ab etwa dem zehnten Betriebsjahr beginnt die Diskrepanz zwischen Vertragsinhalt und Realität. Steuerungen, Türantriebe und Sicherheitseinrichtungen sind dann oft nicht mehr 1:1 lieferbar.

Neue Normen, geänderte Zulassungen und modernisierte Komponenten machen den „identischen Austausch“ – die zentrale Grundlage eines Vollunterhaltungsvertrages – zunehmend unmöglich. Selbst bei Verschleißteilen wie Seilen oder Schläuchen gibt es technologische Fortschritte, die einen einfachen Austausch ausschließen.

Damit wird der Vertrag zur technischen Fiktion: Er suggeriert Sicherheit, wo längst Anpassung, Modernisierung und individuelle Entscheidung gefragt wären.

Umlagefähig schlägt sinnvoll

Der Hauptgrund für die anhaltende Beliebtheit liegt in der Betriebskostenumlage. Bis zu 80 Prozent der Kosten eines Vollwartungsvertrages lassen sich laut Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen. Damit zahlt der Eigentümer im Ergebnis kaum mehr als ein Fünftel der tatsächlichen Kosten – unabhängig davon, ob die Leistung wirtschaftlich oder technisch sinnvoll ist. Reparaturen außerhalb eines solchen Vertrags hingegen sind nicht umlagefähig. Ein einzelner, teurer Austauschposten würde also direkt in die Eigentümerabrechnung durchschlagen.

Der Vollwartungsvertrag dient somit als finanzielle Schutzmauer – weniger gegen technische Risiken als gegen unangenehme Fragen in der Eigentümerversammlung.

Kurz gesagt: Solange die Kosten auf andere verteilt werden können, bleibt der Vertrag attraktiv – selbst wenn sein Nutzen längst zweifelhaft ist.

Weniger Personal, weniger Verantwortung

Ein weiterer Faktor ist organisatorischer Natur: Hausverwaltungen stehen unter zunehmendem Kostendruck. Technisch geschultes Personal ist teuer und kaum umlagefähig. Ein Vollwartungsvertrag ersetzt diese Kompetenz durch den Dienstleister – und verschiebt damit Verantwortung nach außen.

Das Ergebnis:

• weniger Aufwand im Tagesgeschäft,
• keine Rückfragen bei Eigentümern,
• und kein Risiko bei technischen Entscheidungen.

Aus Verwaltungssicht ist das nachvollziehbar – aus Betreiber- oder Eigentümersicht jedoch fatal. Denn durch diese Verlagerung entstehen Abhängigkeiten, die kaum mehr aufgelöst werden können. Verwaltungen gewöhnen sich an den „Selbstläufer-Vertrag“ und verlieren das Gespür dafür, was tatsächlich an der Anlage passiert.

Liftmanagement als moderne Kostenverschiebung

In vielen Fällen wird der Vollwartungsvertrag heute durch ein digitales Liftmanagement ergänzt. Auch diese Dienstleistung ist umlagefähig – im Gegensatz zum Verwaltungspersonal.

So entsteht ein betriebswirtschaftlich perfektes, aber inhaltlich fragwürdiges Modell: Verantwortung wird vollständig externalisiert, Kosten werden weitergereicht und der Betreiber hat auf dem Papier alles im Griff –in der Realität jedoch keine Kontrolle mehr. Der Vollwartungsvertrag wird damit zur Organisationsstrategie, nicht zur Instandhaltungslösung.

Vertrag oder Versicherung?

In der Praxis hat sich der Vollwartungsvertrag längst zu einer Reparaturversicherung entwickelt – mit allen typischen Nachteilen: hoher Fixpreis, unklare Leistungsgrenzen und die Illusion, dass Risiko ausgeschlossen sei.

Dabei wird vergessen, dass jede Versicherung mit Fremdinteressen kalkuliert: Was das Unternehmen an einem Objekt verliert, holt es sich bei einem anderen zurück. Der Kunde kauft also nicht Sicherheit, sondern Durchschnitt.

Fazit: Der falsche Anreiz bleibt bestehen

Hausverwaltungen handeln in einem System, das den Vollwartungsvertrag begünstigt – nicht, weil er besser wäre, sondern weil er sich einfacher abrechnen lässt.

Solange die Betriebskostenverordnung die Umlagefähigkeit höher bewertet als die technische Vernunft, wird sich daran wenig ändern. Die Leidtragenden sind am Ende die Eigentümer und Mieter: Sie zahlen für ein Modell, das zwar Arbeit spart, aber Wartung und Verantwortung entkoppelt.

Im Klartext: Ein Vollwartungsvertrag ist nicht etwa ein Zeichen von Professionalität, sondern häufig ein Symptom struktureller Bequemlichkeit. Eine wirklich wirtschaftlich handelnde Verwaltung braucht kein Rundum-Paket, sondern Sachverstand, Kontrolle und den Mut zur Eigenverantwortung.

IHR BERND BETREIBER

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